私募REIT組成フェーズで経験する、事業も組織もつくる醍醐味。
西武不動産投資顧問の挑戦

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株式会社西武不動産投資顧問　投資顧問部　ジェネラルマネジャー　福井 正洋氏

株式会社西武不動産投資顧問　投資顧問部 兼 コーポレート部　課長補佐　渡邊 奨人氏

西武グループは、不動産事業を成長戦略の中核に据え、不動産価値の最大化と資本効率の向上を目指しています。その実現に向け、従来の「保有」を前提としたビジネスモデルから、資産流動化によって得た資金を継続的に再投資する「キャピタルリサイクル」の両輪で成長するビジネスモデルへと転換を進めています。

これを推進する役割を担うのが、西武ホールディングス100％出資の不動産アセットマネジメント会社として2024年10月に設立された株式会社西武不動産投資顧問。2027年度中をめどに、私募REIT（西武ファンド）を組成する方針を発表しています。

事業拡大に向け、不動産アセットマネジメント（以下、不動産AM）や金融機関の経験者の採用を強化中。金融機関、不動産AM会社から転職したお二方に、入社の動機、ミッションへの取り組み、組織風土の魅力などについて伺いました。

―― まず、西武不動産投資顧問のミッションと取り組みについてお聞かせください。

福井氏：西武ホールディングスは、2024年5月に公表した「西武グループ長期戦略2035」の中で、企業価値の向上とグループ全体の競争力強化に向け、「キャピタルリサイクル」の推進を重要戦略として掲げています。これは不動産の流動化と、その資金を活用した再投資を持続的に行うことで成長を目指すビジネスモデルであり、当社はその中核を担うため2024年10月に設立されました。西武ホールディングスの経営陣からも大きな期待が寄せられており、西武グループとしての本気度を日々感じています。

当社は現在、二つのファンドを運用しています。一つ目は「東京ガーデンテラス紀尾井町」を保有するファンドで当社はサブAM業務を受託しています。二つ目はモルガン・スタンレー・キャピタルとの共同レジデンスファンドです。いずれもAM会社立ち上げ期の戦略的な事業展開として、共同運営の形で、収益を確保しながらノウハウの蓄積を図っています。
加えて、当社は2026年2月に投資運用業のライセンスを取得しておりますが、2026年7月に「ザ・プリンスギャラリー東京紀尾井町及び赤坂プリンス クラシックハウス」を取得・運営するSPCを組成し、単独でAM業務を受託するとともに、運用を開始しました。当該SPCについては、西武グループの西武不動産が匿名組合出資を行う他、西武・プリンスホテルズワールドワイドがホテル運営を、西武不動産ビルマネジメントがBM業務を受託する予定ですが、西武グループが総力を挙げて直接関わることで、グループの収益最大化を図りつつ、着実に物件のバリューアップを図る戦略であり、まさに西武ファンド１号案件と言えます。

2027年度には、西武グループ全体の事業戦略の大きな柱となる私募REIT（西武ファンド）を立ち上げることをIRで公表しており、その実現に向け、会社一丸となって進めているところです。
また、私募ファンドビジネスももう一つの柱として並行して拡大を目指していきます。両事業の展開により、当社はもとより、西武グループ全体の競争力強化に貢献したいと考えています。

キャピタルリサイクルの推進にあたり、さまざまな戦略を立案・実行していきますが、私たちだけで完結する仕事はほぼありません。戦略立案では西武ホールディングス、ホテル案件では西武・プリンスホテルズワールドワイド、共同投資やファンドレイズでは西武不動産など、西武グループ各社との連携が欠かせません。AM会社ですので、投資家本位の業務運営を旨としながら、西武グループ内のステークホルダーを取りまとめ、全体として最適な形になるよう案件を推進していくリーダーシップを発揮することが、私たちの役割です。

その推進スピードは、私が入社前に想像していた以上です。現在は先に挙げた二つのファンドで約4,000億円の資産を運用していますが、長期戦略実現に向けては、私募ファンドの組成・運用などを通じ、AUM（運用資産残高）6,000億円を目指しています。単に西武グループ保有資産の流動化で規模を拡大するだけでなく、外部からの物件取得や投資家カバレッジの強化など、中身もより筋肉質にしていきます。

―― どのような組織体制でしょうか。

福井氏：現在の社員数は約20名で、投資顧問部は11名。そのうちキャリア入社者が8名、西武グループからの出向者が3名です。キャリア採用で入社してきたさまざまなバックグラウンドをもつメンバーと、若手のグループ出向者がミックスしたチームです。設立2年というベンチャーフェーズの会社なので、西武カルチャーの良いところを生かしながら、サステナブルな成長に欠かせない新しい組織風土、カルチャーをつくっている最中です。社長の西川のリーダーシップで、「良い雰囲気の会社を作ろう！」という意識が会社全体に浸透してきているのを実感しています。

実行力を高めるため、中期的には35名程度まで増員したいと考えています。

―― お二方はキャリア入社されているとのことです。まず福井さん、これまでのご経歴と転職の経緯をお聞かせください。

福井氏：私は金融業界出身です。キャリアのスタートは、全く不動産とは無縁ですが、日本輸出入銀行（現国際協力銀行）という政府系金融機関で、海外での石油や天然ガス開発プロジェクトへの投融資をはじめ、財務企画や業務企画などを幅広く経験させていただきました。日本政策投資銀行（DBJ：Development Bank of Japan Inc.）への出向を機に、主に国内の不動産ファイナンスやアセットマネジメント業務に携わるようになりました。その後、DBJグループのAM会社への出向も経験するなど、政府系金融機関では足かけ25年間キャリアを積みました。

DBJでは不動産ファイナンスを中心に、アセットマネジメント事業の立ち上げにも携わり、私募REIT組成・運用の責任者も務めました。DBJ時代の先輩である西川が西武不動産投資顧問の社長に就任し、声をかけていただいたことが入社のきっかけです。

DBJ時代には、経営企画や法務・コンプライアンスなども経験しました。そのため、自分の強みである不動産やファイナンスの知見を生かしながら、組織づくりや人づくり等の組織経営のキャリアを築きたいという思いを以前からもっていました。

不動産AM会社は数多くありますが、その多くはすでに「出来上がっている」。事業の立ち上げ期に参画し、主要な役割を任されるような機会は決して多くありません。リスペクトする先輩が経営を担っている信頼感、西武グループが本気で不動産事業に取り組むことにより、マーケットに新しい価値を生み出せる可能性から、当社でのチャレンジを決めました。

―― AMというお仕事の魅力、そして西武グループでAMを手がける魅力をどのように感じていらっしゃいますか。

福井氏：不動産デベロッパーであれば不動産だけ、金融機関は金融だけを扱いますが、不動産AMビジネスには、その両方をつなぐ役割があります。不動産と金融の両方を理解し、それぞれの言葉でステークホルダーとコミュニケーションを取りながら、ビジネスに仕立て上げる。そのバランス感覚やトータルコーディネート力を発揮してチャレンジできるところに、大きな魅力を感じています。私はどちらかというと飽きっぽいタイプなので、一つの分野だけを突き詰めるより、刺激があって楽しい。それに、金融は本質的に「虚業」という側面がありますが、ファンドビジネスには不動産という実物資産とファイナンス結び付ける実業としての面白さがありますね。

「西武グループでやりたい」と思った理由の一つは、「西武ファンド」をつくる構想があったことです。西武らしさをいかに打ち出し、ほかのREITやファンドと差別化された商品をつくっていくか。外部の物件も組み合わせてマーケットに受け入れられる商品をつくっていくか。それは非常に挑戦しがいのあるテーマだと思いました。

西武グループには他社と差別化できる要素が大きく三つあると考えています。一つ目は、長い歴史の中で築いてきた豊富な不動産アセット。二つ目は、ホテル・商業施設・鉄道・レジャー施設などのオペレーションを自ら行っていることです。資産を保有するだけでなく、運営まで手がけている点は、一般的な不動産会社やAM会社にはない大きな強みだと思います。

そして三つ目は、長年培ってきた顧客基盤です。鉄道やホテル、商業施設の利用や埼玉西武ライオンズを応援していただくお客さまなど、西武ブランドを支持してくださる多くの西武ファンがいます。そうした顧客の投資ニーズも広く取り込めるようなファンドを実現できれば楽しいなと、ワクワクしますね。

―― 渡邊さんは不動産AM会社のご出身とのことです。どのようなキャリアを描いて転職を決意されたのでしょうか。

渡邊氏：これまで不動産AM会社で、REITの期中運用やサステナビリティ関連などの業務を担当してきましたが、未経験のファンド業務に携わりたいという思いがありました。私は西武沿線の出身で、西武グループには親しみがあったことに加え、これから事業を成長させていく会社だからこそ、さまざまな経験を積めると考えて入社を決めました。

以前から、「自分の市場価値をさらに高めたい」という課題意識ももっていましたが、ファンド業界でキャリアを築くのであれば、アクイジション業務も手がけてみたいと考えていたんです。この会社であれば、これまで培ってきた知見を生かしながら、新たな領域にも挑戦して経験の幅を広げられるという期待を抱きました。

―― 実際に入社してみての手応えはいかがでしょうか。

渡邊氏：アクイジション業務を経験したいという希望は、入社後早々に叶いました。未経験分野だったため戸惑うこともありましたが、これまでの経験や知見をフルに生かしつつ、着実にキャッチアップできています。

社内にはさまざまなバックグラウンドをもつメンバーが在籍しており、必要な知識を補い合える環境があります。私はファイナンス関連の知見がなかったのですが、福井さんをはじめ周囲の方々が丁寧に教えてくださいました。非常に心強く、円滑に業務を遂行できたと思います。まだ小規模な組織だからこそ、社長も含めて色々な方から気にかけてもらえて、仕事がしやすい環境です。

初めて担当したアクイジション業務は難易度の高さも感じましたが、関係者が多いなか、自分が主体となって調整できたことは自信となりました。これを糧に、今後も経験を積み重ねていきたいと思います。

また、私はコーポレート部門も兼務しています。社内ではIT活用やDXの推進に力を入れており、生成AIのフル活用も目指しています。西武グループ全体でも数年前から生成AIの活用を進めていますが、当社では特にここ最近、実務での活用を本格化させています。

私はこれまでファンド運用だけでなく、DXやサステナビリティにも携わってきた経験があります。それを生かして存在価値を実感できることも、やりがいにつながっています。

―― 働き方についてはどのように感じていますか。

渡邊氏：会社として、働きやすい環境を整えていこうとする雰囲気があります。例えば、フレックス勤務や在宅勤務は上司や同僚とコミュニケーションをとり、業務支障のない範囲で柔軟に活用できる制度になっています。また、IT環境が充実していて、西武グループ共通の各種ツールを活用できるほか、当社独自に最適化されたシステムも導入されています。

社員食堂も大変気に入っています。メニューが豊富で、ヘルシーでなんといっても安価。500円程度でお腹一杯食べられます。期間限定のコラボメニューもあって楽しめます。当社内で最近導入されたドリンクサーバーもありがたいですね。

そのほか、カフェテリアプランやプリンスホテルの宿泊割引など、西武グループの充実した福利厚生を活用できますし、当社独自の制度も検討が進んでいます。これから入社する方にとっても、「働きやすい会社」と感じられる環境だと思います。

本社16階にある西武グループの社員食堂

―― 組織の風土・カルチャーについてお聞かせください。

福井氏：西武グループのグループビジョンである「誠実であること」「共に歩むこと」「挑戦すること」というカルチャーが体現されていると感じています。誠実なメンバーが集まっているのです。西武グループのスローガンは「でかける人を、ほほえむ人へ。」そして当社が掲げるミッションの一つが「投資家の皆さまに、ほほえみを。」です。「ほほえみ」を大切にする企業だからこそ、ホスピタリティを重視するカルチャーが浸透しています。

成熟した組織の場合は、役割や仕組みが確立されていて、淡々と仕事を回していけるでしょう。しかし、私たちのような立ち上げ期の会社では、皆で助け合わなければなりません。そこでホスピタリティのあるカルチャーが強みを発揮しますし、先ほど申し上げた通り、社長の西川も「雰囲気の良い会社をつくっていこう」と発信し、自ら率先しています。

渡邊氏：私が当社への入社を決めた理由の一つとなったのも、面接時の和やかな雰囲気、社長や面接担当者から感じ取れる人柄の良さでした。実際に入社してからも、その印象は変わっていません。

不動産や鉄道、ホテル・レジャーなど、お客さまとリアルに接する事業を数多く展開しているだけに、ホスピタリティを大切にする文化が根付いている。グループ会社との連携や調整を行うなかでも、そのような根本理念を実感する場面が多くあります。

―― 今後の拡大に際し、どのように組織を運営していかれるのでしょうか。また、その中でどのようなキャリアが築けるでしょうか。

福井氏：まだ少人数の体制で、経営から求められるさまざまな課題やタスクに対応し、成果を出していかなければなりません。そのため「マルチタスク」で、一人ひとりが幅広い業務に携わります。やはり負荷がかかる場面もありますが、その分、経験値は高められるでしょう。「やりたい」と手を挙げれば、新しい仕事にも挑戦して、成長する機会が豊富な環境です。さまざまな業務に挑戦したい人にとって非常に魅力的なフェーズだと思います。

もちろん、実務を確実に回すことも重要ですので、一人に負担が偏らないよう、チームで支え合いながら仕事を進めています。

今後、私募REIT・私募ファンド事業が拡大していけば、業務ごとに専門チームへと分かれていくことになるでしょう。一方、キャリア形成という観点では、社内ローテーションを取り入れたり、一つの案件をアクイジションから運用、出口戦略まで一貫して担当したりと、幅広い経験を積める仕組みも必要だと考えています。

組織の成長に合わせ、「専門性」と「幅広い経験」の両立をどう実現していくか。その最適な形を、これから考えていきたいと思っています。

渡邊氏：1on1など、自分の考えや意見を発信できる場があります。会社としても、一人ひとりの思いを汲み取ろうとする姿勢があるため、安心して相談や提案ができますね。

―― どのような方を仲間に迎えたいと思われますか。応募・入社をご検討の方々にメッセージをお願いします。

渡邊氏：西武グループはホスピタリティを大切にする企業です。その考え方に共感し、人に対してリスペクトや思いやりをもてる方であれば、当社のカルチャーにも自然となじめるのではないでしょうか。

現在、国内には私募REITの投資法人が61ありますが、その多くはすでに成熟した組織です。一方、当社はこれから私募REITを立ち上げ、事業をつくり上げていけるところに面白みを感じてもらえると思います。

福井氏：当社は、これから会社をつくり上げていくフェーズにあります。高い専門性を生かしたい方にも、新たなスキルを身に付けながら成長したい方にも、大きなチャンスがある環境です。

一方で、共通して大切なのは、会社の基盤を一緒につくっていこうという意識だと思います。不動産AM業界では、自身の専門性を磨くことに重きが置かれがちですが、当社ではそれに加え、組織づくりや価値観の共有も重要なテーマだと考えています。私たちが目指すのは、プロフェッショナルが力を発揮し、働きやすい職場。そして何より、西武グループが大切にする「誠実」「共歩」「挑戦」という価値観を、不動産AMビジネスを通じて実現していきたいと考えています。

その価値観に共感し、「新しいことに挑戦したい」「今の環境では自分の力を十分に発揮し切れていない」と感じている方がいれば、ぜひ一度お話ししたいですね。